Kira Tespit Davası ve Tahliye: Kiraya Veren ve Kiracı İçin Rehber
Kira artışının yasal sınırı, beş yılı dolduran kiralarda kira tespit davası ve 30 günlük kural; ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye.
Kısaca
- Kira artışı, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
- Beş yılı dolduran kiralarda kira bedeli mahkemece hakkaniyete göre belirlenebilir.
- Kira tespit davası yeni dönemden en geç 30 gün önce açılırsa veya bildirim yapılırsa yeni dönemden itibaren geçerli olur.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira artışının sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılında uygulanacak artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Örneğin Ekim 2026’da yenilenen bir kirada üst sınır %31,49’dur. Kendi kiranız için kira artışı aracını kullanabilirsiniz.
Kira tespit davası
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde, her beş yıllık dönemin sonunda kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yeni dönem kirasının artırılacağını yazılı olarak bildirirse, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Aksi hâlde kararın etkisi bir sonraki kira yılından başlar.
Tahliye sebepleri ve süreler
| Sebep | Süre ve şartlar |
|---|---|
| Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı | Sözleşme süresinin sonunda, sonundan itibaren 1 ay içinde dava; ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava |
| Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| 10 yıllık uzama süresinin dolması | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
| Yeniden inşa ve imar | Esaslı onarım veya yeniden inşa zorunluysa, sözleşme sonunda |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava |
Önce arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra yoluyla tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır.
Dayanak: TBK m. 344, 347, 350–352, 354; 6325 s. K. m. 18/B
Örnek: yeni dönem kirası
Örnek
Ekim 2026’da yenilenen konut kirasıAylık kira 20.000 TL; kira ilişkisi 3 yıldır sürüyor.
- Uygulanabilecek en yüksek oran
- %31,49
- Azami yeni kira
- 26.298 TL
Sözleşmede daha düşük bir artış oranı varsa o oran uygulanır.
Kiraya veren için kontrol listesi
- Sözleşme süresinin bittiği tarih ve uzama yıllarını hesaplayın.
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu gösterecek belgeleri hazırlayın.
- Kira ödemelerini banka kanalıyla alın; geç ödemeleri yazılı ihtarla kayda geçirin.
- Davadan önce arabulucuya başvurmayı unutmayın.
Görüşmeye gelirken yanınızda olsun
Sık sorulanlar
Ev sahibi “ihtiyacım var” diyerek beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ancak sözleşme süresinin sonunda ve dava yoluyla istenebilir; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispat edilmelidir. Tahliyeden sonra konut üç yıl boyunca haklı sebep olmadan başkasına kiralanamaz.
Kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kira sözleşmesinin kurulması sırasında verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Geçerli olması için taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesi gerekir.
Kiracı olarak kira tespit davasını ben açabilir miyim?
Evet. Kira tespit davası kiraya veren gibi kiracı tarafından da, kira bedelinin emsallere göre yüksek olduğu iddiasıyla açılabilir.
Depozito ne zaman iade edilir?
Kira sona erdikten sonra kiralanan hasarsız teslim edilmiş ve kira borcu kalmamışsa güvence bedeli iade edilir. Kiraya veren, kiranın sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip başlattığını bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
