Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibini Koruyan Hükümler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Arsa payı devrinin kademelendirilmesi, teslim süresi, gecikme cezası, iskân ve yüklenicinin temerrüdü.
Kısaca
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde geçersizdir.
- Arsa payı devrinin inşaatın ilerleme oranına bağlanması arsa sahibini korur.
- Teslim tarihi, gecikme cezası ve iskân sorumluluğu açıkça yazılmalıdır.
- Yüklenici temerrüde düşerse süre verilerek sözleşmeden dönme ve tazminat yolları değerlendirilir.
Sözleşmenin niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsasının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici de bunun karşılığında binayı inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurları taşıdığından noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Mutlaka bulunması gereken hükümler
Hangi dairelerin kime kalacağı, kat ve cephe bilgileriyle birlikte; mimari projeye atıfla.
Ruhsat alma, inşaata başlama ve teslim tarihleri ile iskânın alınacağı süre.
Gecikilen her ay için daire başına kira bedeli kadar veya sabit bir tazminat.
Yükleniciden alınacak banka teminat mektubu veya arsa payı devrinin kademelendirilmesi.
Kullanılacak malzemenin marka ve standartlarını gösteren teknik şartname.
Yüklenicinin sözleşmeyi arsa sahibinin onayı olmadan başkasına devredememesi.
Arsa paylarının tamamının inşaat başlamadan yükleniciye devredilmesi, yüklenicinin işi bırakması hâlinde arsa sahibini çok zor durumda bırakır. Payların inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devri önerilir.
Yüklenicinin temerrüdü
- Tespitİnşaatın durumu mahkeme aracılığıyla delil tespitiyle belgelenir.
- İhtarYükleniciye noter aracılığıyla uygun bir süre verilir.
- SeçimSüre sonunda ifada ısrar, gecikme tazminatı veya sözleşmeden dönme seçeneklerinden biri kullanılır.
- Tapu iptaliSözleşmeden dönülürse, yükleniciye devredilen arsa paylarının iptali ve arsa sahibi adına tescili istenebilir.
Dayanak: TBK m. 470 vd.; Noterlik Kanunu m. 60
Arsa payı devrini kademelendirmek
| İnşaat seviyesi | Devredilebilecek arsa payı (örnek) |
|---|---|
| Ruhsat alındı, temel atıldı | %20 |
| Kaba inşaat tamamlandı | %40 |
| İnce işler tamamlandı | %30 |
| İskân alındı, daireler teslim edildi | %10 |
Oranlar örnektir; projeye ve tarafların pazarlığına göre belirlenir.
Görüşmeye gelirken yanınızda olsun
Sık sorulanlar
Yüklenicinin sattığı daireyi alan kişinin durumu ne olur?
Yükleniciden henüz yapılmamış bir bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde risk altındadır. Arsa sahibinin hakları ile üçüncü kişilerin iyi niyeti birlikte değerlendirilir.
İskân alınmazsa ne olur?
İskânsız binada abonelik ve kredi işlemleri zorlaşır, imar para cezaları gündeme gelebilir. Sözleşmede iskânı alma yükümlülüğü ve gecikmenin yaptırımı açıkça düzenlenmelidir.
Kat maliklerinin tamamının imzası gerekir mi?
Paylı mülkiyette kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak tüm paydaşların katılımını gerektirir; kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda ise özel kanundaki çoğunluk kuralları uygulanır.
Yüklenici iflas ederse ne olur?
Arsa sahibinin, devredilmemiş arsa payları ve sözleşmedeki teminatlar ölçüsünde korunması mümkündür. Kademeli devir ve teminat mektubu bu riske karşı en etkili önlemdir.
