İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku

Tapu iptal ve tescil davaları

Tapu kaydının gerçek hukuki duruma uymadığı hâllerde tapu iptali ve tescil davası açılır. En sık görülen sebepler; mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı devirler, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve sahtecilik ile yapılan satışlardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde geçersizdir.

• Teslim süresi, gecikme cezası ve iskân sorumluluğu açıkça yazılmalıdır.
• Arsa payı devrinin, inşaatın ilerleme oranına bağlı olarak kademeli yapılması arsa sahibini korur.
• Yüklenicinin temerrüdünde sözleşmeden dönme ve tazminat seçenekleri birlikte değerlendirilir.

İnşaat sözleşmeleri ve hakediş

İnşaat ve tadilat işleri eser sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenici işi sözleşmeye ve fen kurallarına uygun yapmakla; iş sahibi ise teslim aldığı işi gözden geçirip ayıpları bildirmekle yükümlüdür. Hakediş, iş artışı, gecikme ve ayıplı imalat uyuşmazlıklarında keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.

Dayanak: TBK m. 470 vd.

Kira tespiti, kira artışı ve tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, beş yıla kadar önceki on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Yeni dönemin kirası için tespit davası, dönem başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde yazılı bildirim yapılmalıdır.

Yeni kirayı kira artışı aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Dayanak: TBK m. 344, 347, 350–352

Ortaklığın giderilmesi

Paylı veya elbirliğiyle (miras yoluyla) mülkiyette paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Mahkeme, mümkünse taşınmazı aynen bölüştürür; bölünemiyorsa satışına ve bedelin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verir.

Bu davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculukta paydaşlar arasında anlaşmayla satış veya bölüşüm sağlanabilir.

Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde aidat borçları, yönetim planına aykırı kullanım, ortak alanlara müdahale ve gürültü gibi komşuluk sorunları Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çözülür. Kat malikleri kuruluna, yöneticiye ve yönetim planına ilişkin uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Dayanak: 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı şartlarla satın alabilir. Hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılarak kullanılır.

Dayanak: TMK m. 732–734

Satış vaadi ve tapu devri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Vaat eden satıcı tapuyu devretmezse alıcı, bedeli ödediğini ispat ederek tapu iptali ve tescil davası açabilir; bu talep kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir.